HartaPrima.Com - Real Estate Agent And Property Listing Online Portal

2017-09-06
Proses & Prosedur Jual Rumah Dalam Pinjaman Bank/Kerajaan

 

Cara, Proses & Prosedur Jual Rumah Masih Ada Pinjaman (Loan) Bank @ Kerajaan (LPPSA).


Antara persoalan yang selalu ditanyakan kepada saya sebagai ejen hartanah adalah, "En. Sahar, rumah saya masih ada loan bank / kerajaan, boleh ke jual?" Sebelum saya menjawab persoalan ini, bagi yang belum membaca berkaitan proses asas jual beli rumah, boleh baca artikel saya sebelum ini yang bertajuk Cara & Proses LENGKAP Jual Rumah Di Malaysia terlebih dahulu.


Untuk bacaan kali ini, saya akan menjelaskan berkaitan apakah prosedur atau proses yang akan berlaku jika menjual rumah yang masih dalam pinjaman bank/kerajaan (Bank / LPPSA Loan). Pertama sekali, saya jawab dahulu, boleh sahaja jual rumah yang masih dalam pinjaman bank/LPPSA. Hanya satu proses tambahan perlu dilalui yang akan saya terangkan di sini.

 

Proses yang saya maksudkan adalah melepaskan sebarang Encumbrances (bebanan) ke atas geran/strata rumah tersebut. Encumbrances bagi rumah/hartanah yang masih dalam pinjaman adalah Cagaran (Charge) bank pemberi pinjaman. Charge biasanya wujud di mana pemilik sedia ada mengambil pinjaman bagi membiayai pembelian rumah tersebut. Charge adalah instrumen undang-undang yang didaftarkan pada hartanah oleh bank sebagai jaminan untuk pembayaran balik pinjaman.


Asasnya, sesebuah rumah/hartanah tidak boleh dijual atau dipindahmilik sehingga charge dikeluarkan. Sekiranya ada charge di atas hartanah yang merupakan subjek transaksi jualan dan pembelian, untuk membolehkan hartanah itu untuk dijual, perlu melalui proses redemption (penebusan).

 

Proses Pelepasan Gadaian (Discharge of Charge) bagi membolehkan jualan rumah yang masih dalam pinjaman bank/kerajaan


Proses redemption pada dasarnya melibatkan penebusan hartanah dari bank dengan membayar baki pinjaman kepada bank sebagai akibat dari pinjaman pemilik terdahulu. Urus niaga jual beli biasanya akan distrukturkan sedemikian rupa dengan sebahagian dari harga pembelian yang bayar oleh pembeli baru digunakan untuk membayar balik pinjaman bank pemilik asal dan menebus hartanah tersebut daripada sebarang charge, agar dapat dipindahkan ke pemilik baru. Proses redemption ini biasanya dijadualkan dengan teliti dalam Perjanjian Jual Beli (SPA) oleh peguam yang dilantik oleh pihak pejual dan pembeli.


Sebagai sebahagian daripada proses redemption, bank akan menandatangani semua dokumen yang diperlukan bagi mengeluarkan cagaran (charge) pada geran/strata di pejabat tanah. Disini, proses melepaskan gadaian (Discharge of Charge) selesai. Dan proses seterusnya untuk pindahmilik kepada pembeli boleh diteruskan.

 

Terima kasih kerana sudi membaca.

Sila hubungi penulis jika tuan/puan ingin mengetahui lebih lanjut berkaitan proses jual beli rumah anda.


Mohd Saharudin Tunggal
019-2027870

 
Read the rest of this article >>
2017-08-21
Cara & Proses LENGKAP Jual Rumah Di Malaysia

 

Cara dan proses menjual rumah sememangnya agak rumit bagi mereka yang jarang terlibat berkaitan perjalanan transaksi hartanah. Proses yang dilalui bagi hartanah Freehold, Leasehold, Malay Reserve, Bumi-lot, Non Bumi-Lot, cagaran bank, cagaran pinjaman kerajaan dan sebagainya adalah berbeza-beza. Ini yang menyebabkan kebanyakkan penjual terkeliru proses dan cara sebenar yang akan dilalui untuk menjual hartanah atau rumah. Perkara-perkara lain seperti harga pasaran semasa (Current Market Value) dan teknik pemasaran juga boleh jadi sukar terutama penjual yang bukan pemain atau pelabur tegar dalam industri hartanah.

Semoga artikel ini sedikit sebanyak mampu menjelaskan proses sebenar yang akan penjual lalui dalam proses menjual rumah. Artikel ini sedikit panjang bagi tujuan memberikan penjelasan sebaik mungkin kepada pembaca, insyaAllah. Teruskan Membaca!

 

 

Bahagian A : Awalan Tindakan dan Cara Sebelum Proses Transaksi Jual Rumah atau Hartanah.

Bahagian ini lebih untuk membincangkan perkara-perkara tindakan dan urusan sebelum mendapat pembeli bagi rumah yang untuk dijual tersebut.

 

 

Proses 1 Cara Jual Rumah : Tetapkan harga jualan anda

 

Kebanyakkan kita sebagai penjual berfikiran bahawa harus bermula dengan menetapkan harga yang tinggi dan kemudian beransur-ansur mengurangkan harga jualan. Hakikatnya, jika harga awal terlalu tinggi, ramai pembeli atau ejen hartanah akan menjauhkan diri hasil andaian anda seorang yang tidak serius untuk menjual atau sukar untuk berunding. Konsep ini adalah sesuatu yang paling biasa diamalkan. Dengan perkembangan teknologi maklumat yang hebat, penjual perlu menukar cara berfikir untuk memastikan tiada pembaziran masa dan wang. Ini kerana, pada masa ini, semua bakal pembeli dengan mudah mendapatkan maklumat di inernet untuk mendapatkan tawaran terbaik di pasaran untuk memudahkan mereka membuat pilihan unit yang dibeli. Hanya dengan sekali klik.

 

Penjual mesti memahami konsep nilai pasaran (Market Value) dan harga perminaan semasa (Demand Price). Semua perkara yang melibatkan penawaran dan permintaan (demand vs supply) termasuk pasaran hartanah dapat lari hukum ekonomi ini.

 

Di sinilah pentingnya memilih ejen hartanah berpengalaman bagi mencadangkan harga yang paling munasabah berdasarkan Nilai Pasaran (Market Value) tanpa mengabaikan trend semasa pasaran, kos renovasi, faktor kewangan semasa penjual dan faktor-faktor lain sebelum memulakan pemasaran rumah anda. Ini bagi memastikan bahawa harga pembukaan adalah ‘tepat’ sebelum bermula proses pemasaran. Di sini, hasilnya proses jual beli rumah anda akan lebih menjimatkan masa. 

 

 

Proses 2 Cara Jual Rumah : Mengemaskini dan membaiki kondisi rumah.

 

‘Cinta Pandang Pertama’ amat berkesan terhadap pemasaran bagi memikat hati pembeli. Keadaan rumah wajib berkondisi sempurna. Pastikan cat tidak pudar, dinding tidak berkulat, bumbung tidak bocor, rumpat tidak meninggi, semua lampu dan kipas berfungsi baik, paip air juga dalam keadaan baik, dan sebagainya. Ini adalah proses penting sebelum jual rumah anda. Selalunya, pembeli akan bersikap mengambil peluang untuk memperbesarkan kerosakan-kerosakan kecil tersebut bagi menurunkan harga atau menjadikan alasan untuk mereka tidak membeli unit rumah anda. Walaupun kerosakan yang telah dibaiki, tetapi kesan kerosakan juga perlu dipadamkan juga. Contohnya, kebocoran bumbung menyebabkan kesan kulat pada syiling. Setelah dibaiki, kesan pada syiling juga perlu dicat semula. Tiada masalah jika anda ingin menjual dengan keadaan sedia ada tanpa dibaiki kerosakan, tetapi perlu ada ruang rundingan harga bagi kos pembaikan dengan pembeli. 

 

 

Proses 3 Cara Jual Rumah: Pelantikan Ejen Hartanah Berdaftar

 

Sebelum kita pergi jauh, kadangkala ada soalan, bolehkah penjual ingin menjual sendiri tanpa menggunakan khidmat ejen hartanah?

Jawapannya, Boleh. Dengan syarat penjual sekurang-kurangnya mempunyai 3 elemen ini.

 

1.Mempunyai kenalan daripada kalangan pegawai bank atau penilai hartanah yang boleh dirujuk untuk mendapatkan Market Value. Juga mempunyai pengetahuan berkenaan trend pasaran semasa. Gabungan dua perkara ini akan membantu untuk meletakkan harga yang tepat sedari awal.

2.Mempunyai kenalan peguam yang mampu memberi nasihat berkaitan proses transaksi rumah anda,

3.Mempunyai pengetahuan asas dalam pemasaran hartanah. Juga perlu mampu menapis pembeli yang genuine dan layak untuk membeli. Kesilapan memilih pembeli, boleh berisiko proses jual beli berlarutan dan akhirnya gagal. Layak di sini dirujuk kepada layak membeli dan layak dari sudut kewangan.

 

Jika pilihan yang diambil adalah ingin melantik ejen hartanah, beberapa kriteria yang perlu diambil kira adalah pemilihan ejen hartanah yang sesuai untuk menguruskan jual beli rumah anda. Ejen Hartanah yang aktif di suatu kawasan, pasti mereka mempunyai lebih pengetahuan tentang demand price dan teknik pemasaran yang paling berkesan dikawasan tersebut. Hasilnya, kerja dan khidmat mereka dalam proses jual rumah akan lebih efektif untuk anda.

 

Faktor pengalaman juga memberi impak besar dalam sepanjang proses pemasaran.

Selepas melantik ejen hartanah, tugas mereka adalah memberikan khidmat untuk anda hingga mendapat pembeli yang serius dan layak.

 

 

Bahagian B : Kontrak Perjanjian Diantara Penjual dan Pembeli dalam Proses Penjualan Rumah dan Hartanah.

Bahagian ini akan menjelaskan perjalanan transaksi dalam prosedur yang biasa menjadi amalan ejen hartanah dan peguam di Malaysia dalam transaksi jual beli hartanah. Perbincangan pada bahagian ini adalah setelah pembeli yang serius telah diperolehi.

 

 

Proses 4 Cara Jual Rumah: Bayaran Earnest Deposit (deposit tanda setuju membeli).

 

 

Langkah pertama proses dan cara penjualan rumah adalah pembayaran earnest deposit sebanyak 3% tetapi ini bukan juga satu amaun yang mesti. Ia bergantung persetujuan bersama antara penjual, pembeli dan ejen hartanah (sekiranya terlibat). Ia juga wajib bersama dengan menandatangani kontrak persetujuan tawaran dan penerimaan jual beli antara penjual dan pembeli. Kontrak perlulah terkandung terma-terma termasuk harga, jadual pembayaran, tanggungjawab penjual dan pembeli, terma sekiranya berlaku pembatalan, dan terma-terma lain yang telah dipersetujui.

 

Sekiranya penjual melantik ejen hartanah, mereka akan menggunakan kontrak jual beli rumah dengan terma standard yang biasa digunakan dan disyorkan oleh Lembaga Penilai, Pentaksir dan Ejen Hartanah (LPPEH), badan kerajaan yang bertanggungjawab mengawal selia aktiviti-aktiviti entiti yang terlibat dengan transaksi hartanah seperti Penilai (Valuer) dan Ejen Hartanah.

 

 

Proses 5 Cara Jual Rumah: Memohon pembiayaan perumahan dan melantik peguam.

 

 

Tempoh masa pembeli memohon pinjaman perumahan dengan bank, kebiasaannya adalah 14 atau 21 hari, bergantung persetujuan antara penjual dan pembeli rumah didalam kontrak tawaran pembelian. Dalam tempoh ini juga, kedua-dua pihak pembeli dan penjual rumah perlu melantik peguam bagi mewakili mereka untuk melancarkan perjalanan transaksi jual beli rumah tersebut. Pihak peguam akan memastikan bahawa pihak penjual, pembeli dan rumah yang dijual bebas daripada apa-apa perkara yang boleh menghalang transaksi jual belu rumah tersebut berjalan. Kedua-dua peguam penjual dan pembeli juga akan draf Perjanjian Jual Beli (Sale & Purchase Agreement) bagi menjaga kepentingan anak guam masing-masing. Peguam yang dilantik juga perlu memastikan transaksi jual beli rumah ini boleh berjalan tanpa risiko seperti telah menyemak status geran/strata serta status muflis pembeli dan penjual.

 

 

 

Proses 6 Cara Jual Rumah: Menandatangani Perjanjian Jual Beli (Sales and Purchase Agreement).

 

 

Proses menandatangani S&P, amalan biasa, pembeli perlu melengkapkan jumlah deposit sebanyak 10% tetapi ia bukan semestinya. Bergantung kepada persetujuan penjual dan pembeli. 

 

 

 

Proses 7 Cara Jual Rumah: Permohonan Keizinan (consent) untuk tukarnama (Transfer) dan cagaran (Charge)kepada bank/LPPSA 

 

 

Proses ini hanya bagi rumah untuk dijual yang berstatus leasehold, Malay Reserve, dan di beberapa kawasan Freehold tertentu yang digazetkan oleh pihak berkuasa negeri. Umumnya, Rumah berstatus Freehold atau lebih dikenali dengan Freehold Open Title tidak melalui proses ini.

 

Kebiasaannya, pihak peguam akan menguruskan permohonan Keizinan (consent) daripada Pejabat Tanah, Pihak Berkuasa Negeri atau Pemaju bagi mengizinkan transaksi ini berlaku. Dua jenis consent yang dipohon adalah Consent to Transfer (tukar nama penjual kepada pembeli) dan Consent to Charge (tujuan pinjaman bank/LPPSA).

 

 

Proses 8 Cara Jual Rumah: Penyelesaian baki pinjaman penjual, penyelesaian baki bayaran dan tukar hakmilik geran/strata.

 

 

Amalan biasa, kontrak jual beli rumah menyatakan dalam tempoh 90 hari, transaksi perlu di selesaikan dalam tempoh ini. Antara proses yang akan berlaku dalam tempoh ini adalah pihak bank pembeli akan menjelaskan dahulu baki pinjaman penjual (Discharge of charge). Bank pembeli seterusnya akan membuat pembayaran kedua bagi menyelesaikan baki bayaran kepada pemilik. Kebanyakkan bank akan memastikan hakmilik telah bertukar antara penjual dan pembeli sebelum bank menjelaskan wang baki tersebut.

 

Bagi transaksi yang berurusan dengan LPPSA atau dikenali sebagai Pinjaman Kerajaan, tempoh masa kebiasaannya akan sedikit lebih panjang daripada pinjaman bank. Peguam biasanya akan menasihat anak guam masing-masing untuk menerima penambahan tempoh ini.

 

Pemilik perlu menyerahkan kunci sebaik mereka menerima baki bayaran. Penjual juga perlu memastikan segala bil-bil tertunggak seperti cukai pintu/tanah, bil penyelenggaraan, dan bil-bil lain telah diselesaikan.

 

Jika rumah tersebut ada penyewa, penyerahan hak penyewaan perlu diserahkan kepada pembeli setelah pihak penjual menerima baki bayaran tersebut.

 

 

Kesimpulan

 

Sebagai rumusan, cara dan proses jual beli rumah memerlukan kerjasama serta komitmen tinggi semua pihak kerana ia sedikit rumit. Bagi satu-satu transaksi jual beli rumah atau hartanah, banyak pihak yang akan terlibat iaitu penjual, pembeli, ejen hartanah, peguam, bank, pejabat tanah, pemaju, dan sebagainya. 

 

Berdasarkan pengalaman, berurusanlah dengan ejen hartanah, peguam dan pegawai bank yang berpengalaman bagi melancarkan transaksi ini. Kekurangan pengalaman dan kaliber pihak-pihak yang terlibat kadang-kala menjadikan proses jual beli rumah anda semakin rumit. Tiada siapa yang mengharapkan proses jual beli rumah mereka menjadi rumit dan mengambil masa yang sangat lama. Kerana perjalanan masa yang lama semakin mengikis profit yang sepatutnya diterima oleh penjual.

 

Sila hubungi penulis jika tuan/puan ingin mengetahui lebih lanjut berkaitan proses jual beli rumah anda.

 

Mohd Saharudin Tunggal

019-2027870

 
Read the rest of this article >>